Лев Крамар, Integrity Legal Solutions · Калгари, Альберта
Real Property Report (RPR) представляет собой геодезический чертёж, подготовленный землемером Альберты (Alberta Land Surveyor), который показывает, где именно на участке расположено каждое строение. Сертификат соответствия (Certificate of Compliance) выдаётся городом Калгари и подтверждает, что эти строения отвечают требованиям Положения о землепользовании (Land Use Bylaw). Страхование титула (title insurance) представляет собой разовый полис, покрывающий дефекты титула, мошенничество и отдельные риски, связанные с межеванием и зонированием. Эти документы не взаимозаменяемы. Стандартный договор купли-продажи в Альберте обязывает продавца предоставить актуальный RPR с подтверждением соответствия, и покупатель, который соглашается на страхование титула вместо него, меняет точную картину объекта на процедуру страховых претензий.
Это самая непонятая пара документов при закрытии сделки с жилой недвижимостью в Альберте. Покупателям говорят, что нужен один документ, продавцам говорят, что другой дешевле, и в итоге их воспринимают как равноценные варианты из меню. Это не так. Они выполняют разные задачи, защищают разных людей, и выбор между ними без понимания разницы приводит к тому, что покупатель становится владельцем проблемы, которую даже не видел.
Ниже объясняем, что представляет собой каждый документ, что он покрывает и как сделать выбор.
Что такое Real Property Report?
Real Property Report представляет собой юридический геодезический документ, подготовленный зарегистрированным землемером Альберты. На нём указаны границы участка с румбами и расстояниями, контур дома с размерами отступов до каждой границы участка и все остальные строения на участке в масштабе. Отображаются террасы, сараи, гаражи, заборы, подпорные стены, приямки окон и площадки под кондиционеры. Сервитуты и полосы отвода показаны заштрихованными или пунктирными полосами с подписью их назначения.
RPR отражает физическую реальность. Он с точностью отвечает на один вопрос: где что находится и стоит ли оно там, где должно стоять.
Что такое сертификат соответствия?
Сам по себе RPR показывает, где находятся строения. Он не говорит, устраивает ли город их расположение. Для этого существует сертификат соответствия.
Вы подаёте RPR в город Калгари, и город проверяет расположение строений на соответствие Положению о землепользовании. Если всё соответствует, город ставит на чертёж штамп о соответствии. Текущий сбор города составляет $189 за участок для отдельно стоящего дома, половины спаренного дома (semi-detached), дуплекса или одноквартирного таунхауса или рядного дома. Для многоквартирных таунхаусов и рядных домов сбор составляет $281, ускоренная проверка стоит $432. Первичная проверка занимает один-два рабочих дня. Если требуется дополнительная проверка, добавьте четырнадцать дней.
У сертификата соответствия есть два ограничения, которые стоит знать, потому что большинство покупателей предполагают обратное:
- Город не проверяет историю разрешений. Сертификат соответствия ничего не говорит о том, выдавалось ли когда-либо разрешение на отделку подвала, террасу или гараж и проводилась ли их инспекция.
- Ряд объектов полностью исключён из проверки на соответствие положению, включая заборы, подпорные стены, ширину подъездной дорожки, низкие патио, процент застройки участка, высоту здания и вспомогательные постройки площадью менее 10 квадратных метров. Эти объекты проверяются только на заступ на городскую землю.
Сертификат соответствия подтверждает расположение строений. Это не заключение о том, что с объектом всё в порядке.
Что на самом деле покрывает страхование титула?
Страхование титула оформляется разовым платежом за полис, приобретаемый при закрытии сделки. В Альберте полис собственника обычно стоит несколько сотен долларов. Он покрывает определённый перечень рисков, включая дефекты титула, мошенничество и подделку документов на титул, незарегистрированные сервитуты, некоторые неизвестные заступы и нарушения зонирования, а также убытки от проблем, существовавших до перехода права собственности к вам.
Ключевое отличие: страхование титула является механизмом возмещения, а не документом, раскрывающим информацию. Оно не сообщит вам, что забор соседа стоит на два фута внутри вашей границы. Оно выплатит возмещение на условиях полиса, если позже это обернётся убытком. RPR показывает вам этот забор до покупки.
Что требует договор купли-продажи в Альберте
Согласно стандартному договору купли-продажи жилой недвижимости, используемому по всей Альберте, продавец обязан предоставить актуальный Real Property Report с подтверждением соответствия муниципальным требованиям. «Актуальный» означает, что он точно отражает все улучшения на объекте на дату продажи, а не на дату последней съёмки.
От этого обязательства регулярно отказываются с помощью дополнения к договору. Продавцу, который построил террасу, сарай или гараж после последнего RPR, предстоит новая съёмка, проверка городом и возможный отказ в выдаче сертификата соответствия. Заказ нового RPR в Калгари занимает от одной до трёх недель и стоит несколько сотен долларов без учёта городского сбора. Чтобы не нести эти расходы, многие продавцы предлагают оплатить страхование титула покупателя в обмен на освобождение от обязательства по RPR.
Такой обмен распространён. Но именно в этот момент покупатель принимает на себя риск, и это стоит обсудить до подписания дополнения.
Так что же вам нужно?
При покупке отдельно стоящего дома на вторичном рынке в Калгари настаивайте на актуальном RPR с сертификатом соответствия. Это единственный документ, который показывает, что именно вы покупаете. Заступы, несоответствующие строения и пристройки без разрешений обнаруживаются на этом этапе, или их обнаружат позже за ваш счёт.
Оформляйте страхование титула дополнительно, если дом старый, имеет видимые пристройки или историю ремонтов. Оно покрывает то, чего не может RPR: мошенничество, незарегистрированные права и проблемы с разрешениями, которые сертификат соответствия вообще не проверял.
Соглашайтесь на страхование титула вместо RPR, только когда понимаете, какой конкретно риск берёте на себя, и только после того, как ваш юрист изучил объект и титул. Для нового дома без конструктивных изменений после съёмки застройщика этот риск невелик. Для бунгало 1960-х годов с задней террасой и отдельным гаражом он существенен.
Некоторые кредиторы требуют и то, и другое. Большинство кредиторов делают обязательным страхование титула в форме полиса кредитора (а не собственника), если актуального RPR нет.
Кондоминиумы и новостройки устроены иначе
Кондоминиумы
Для большинства квартир в кондоминиуме RPR не требуется. Границы квартиры определены в плане кондоминиума, зарегистрированном в Земельном регистре Альберты (Land Titles), а архитектурные планы хранятся у корпорации кондоминиума. Вместо этого покупателю нужен пакет документов: эстоппель-сертификат (estoppel certificate), устав, финансовая отчётность, исследование резервного фонда и протоколы собраний. Однако существуют кондоминиумы с земельными участками, так называемые bareland condos (а не квартира «в воздухе»), для которых RPR обязателен.
Новостройки
Застройщики иногда предоставляют RPR по завершении строительства. Убедитесь, что он актуален на дату фактического завершения, включает окончательное благоустройство и все строения, добавленные в последний момент, и имеет сертификат соответствия муниципальным требованиям. RPR застройщика, выданный до того, как построили террасу, не является актуальным. ОДНАКО во МНОГИХ договорах с застройщиками прямо указано, что застройщик НЕ предоставляет RPR. В этом случае страхование титула будет обязательным для кредитора и настоятельно рекомендуется покупателю как собственнику.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит Real Property Report в Калгари?
Стоимость услуг землемера зависит от сложности объекта и обычно составляет несколько сотен долларов. Сбор города Калгари за сертификат соответствия составляет $189 за участок для большинства частных домов. Заложите в бюджет обе суммы и заказывайте заранее. Срочное оформление возможно, но зависит от загруженности землемера. Обычно RPR с сертификатом соответствия обходится примерно в $900.
Как долго действует Real Property Report?
Срока действия нет. RPR актуален, пока точно отражает все строения на участке. Постройте террасу, добавьте сарай или замените забор, и RPR устаревает в день завершения работ.
Можно ли использовать старый RPR, если ничего не изменилось?
Да, при условии что ничего не изменилось ни на вашем участке, ни на соседних участках, показанных на чертеже, и что на нём есть штамп о соответствии. Ваш юрист сверит его с текущим состоянием участка.
Что будет, если город откажет в выдаче сертификата соответствия?
У вас три варианта: убрать или изменить проблемное строение и подать документы повторно, подать заявление на разрешение на застройку (development permit) с отступлением от требований положения или договориться с покупателем о закрытии сделки со страхованием титула и раскрытием проблемы. Решения об отступлениях принимаются в каждом случае отдельно и не гарантированы.
Покрывает ли страхование титула строение, построенное без разрешения?
Стандартные полисы собственника, как правило, покрывают убытки от работ, выполненных предыдущим владельцем без разрешения, на условиях полиса. Это один из самых веских аргументов в пользу страхования титула для старого дома даже при чистом RPR, поскольку сертификат соответствия разрешения вообще не проверяет.
Свяжитесь со Львом
Звоните (403) 466-6580 или пишите на Lev@integrity-legal.ca, чтобы записаться на консультацию. Мы закрываем сделки с недвижимостью по всей Альберте, включая Калгари и окрестности, за 1-2 недели, когда сроки поджимают.
Лев Крамар является ведущим юристом Integrity Legal Solutions в Калгари. Он специализируется на жилой и коммерческой недвижимости, с особым интересом к сделкам с арендованной землёй (leasehold) и новостройками, включая сделки в Taza Park на земле нации Tsuut’ina. Integrity Legal Solutions обслуживает клиентов по всей Альберте и известна быстрым переводом средств и прямым общением простым языком.
Телефон: (403) 466-6580 · Email: Lev@integrity-legal.ca · 1550 5 St SW #300, Calgary, AB T2R 1K3
Добавить комментарий